Bail Cipher Mining AWS : 5,5 milliards de dollars pour 300 MW sur 15 ans
Le bail Cipher Mining AWS, annoncé le 3 novembre 2025, est un contrat d'environ 5,5 milliards de dollars sur 15 ans par lequel ce mineur de bitcoin fournira à Amazon Web Services 300 MW d'espace et d'électricité pour des charges de travail d'IA en 2026. C'est le premier bail direct de Cipher avec un hyperscaler de rang 1. Pour les entreprises, il montre que les fournisseurs de cloud à court d'électricité se tournent vers les propriétaires de sites déjà alimentés, hors du marché traditionnel des data centers.
Pourquoi un mineur de bitcoin loue de l'espace de data center à AWS
Cipher Mining possède ce qui manque aux entreprises d'IA : des sites au Texas déjà raccordés à l'électricité. L'entreprise construit et exploite des data centers à l'échelle industrielle pour le minage de bitcoin et l'hébergement de calcul haute performance. Selon DCD, sa capacité en service atteint 477 MW, et environ 150 MW supplémentaires doivent entrer en service d'ici 2026.
Les charges de travail d'IA demandent de gros volumes d'électricité et de refroidissement, et le PDG Tyler Page présente l'occasion à travers la pénurie croissante d'électricité. Selon lui, le secteur confirme la thèse de Cipher selon laquelle les hyperscalers de rang 1 se tourneraient vers Cipher et vers des zones non traditionnelles du Texas.
Ce que Cipher et AWS ont signé
Le 3 novembre 2025, Cipher a annoncé un bail d'environ 5,5 milliards de dollars sur 15 ans avec Amazon Web Services pour fournir de l'espace et de l'électricité clés en main à des charges de travail d'IA. Cipher livrera 300 MW de capacité en 2026, avec un refroidissement par air et par liquide jusqu'aux racks.
C'est le premier bail direct de Cipher avec un hyperscaler de rang 1. DCD note qu'on ne sait pas lequel des sites de Cipher accueillera la capacité d'AWS.
« Nous poursuivons aujourd'hui cette transaction par une nouvelle avancée majeure, en signant notre premier bail direct avec un hyperscaler de rang 1. » Tyler Page, PDG de Cipher Mining
Comment la capacité d'AWS sera livrée
La capacité arrive en deux phases. La livraison doit commencer en juillet 2026 et s'achever au quatrième trimestre 2026, avec un loyer qui démarre en août 2026. Ces dates sont des prévisions de Cipher, pas des travaux achevés.
Le contrat avec AWS fait suite à un accord d'hébergement IA de 10 ans avec Fluidstack et Google. En septembre, Cipher s'est engagé à fournir à Fluidstack 168 MW de capacité informatique sur son site de Barber Lake, à Colorado City, au Texas, dans le cadre d'un bail de 3 milliards de dollars qui doit démarrer en octobre 2026. Google garantit ce bail et le reprendra si Fluidstack fait défaut ; le groupe a aussi pris une participation dans Cipher.
Ce que le bail Cipher Mining AWS ajoute aux chiffres de l'entreprise
Les baux sont des contrats signés ; les revenus qu'ils généreront restent à venir. Cipher indique que ses contrats d'hébergement IA représentent désormais environ 8,5 milliards de dollars de loyers. L'entreprise a bouclé sur la même période une émission d'obligations convertibles de 1,3 milliard de dollars.
Son activité actuelle reste modeste en comparaison. Au troisième trimestre 2025, Cipher a publié un chiffre d'affaires de 72 millions de dollars, une perte nette de 3 millions de dollars, soit 0,01 dollar par action, et un résultat ajusté de 41 millions de dollars, soit 0,10 dollar par action diluée.
Ce que le bail dit de l'endroit où se construit le calcul IA
Pour les entreprises qui ont besoin de capacités d'IA, l'accord montre que les hyperscalers achètent désormais de l'électricité et de l'espace à des exploitants extérieurs au marché traditionnel des data centers. Un mineur de bitcoin qui dispose de terrains, de raccordements au réseau et d'une expérience du refroidissement peut devenir le bailleur de charges de travail d'IA, et AWS s'est engagé pour une durée fixe de 15 ans.
Pour les propriétaires de sites alimentés, le modèle remplace les revenus du minage par un bail de long terme. Le portefeuille de projets de Cipher représente 3,2 GW de capacité de sites, et l'entreprise a créé une entité commune pour développer Colchis, un site de 1 gigawatt dans l'ouest du Texas. Ce site de 620 acres dispose d'un accord de raccordement direct signé avec American Electric Power, qui construira l'interconnexion en vue d'une mise sous tension visée en 2028. Cipher compte détenir environ 95 % de la coentreprise, en supposant des conditions standard dans un futur bail.
Questions et réponses
Combien vaut le bail de Cipher Mining avec AWS ?
Selon Cipher, le bail de 15 ans avec Amazon Web Services vaut environ 5,5 milliards de dollars et porte sur 300 MW de capacité avec refroidissement par air et par liquide.
Quand AWS commence-t-il à payer un loyer à Cipher ?
Le loyer doit démarrer en août 2026. Cipher prévoit de livrer la capacité en deux phases, de juillet 2026 au quatrième trimestre 2026.
Quels autres accords d'hébergement IA Cipher a-t-il signés ?
Avant AWS, Cipher a signé un accord de 10 ans avec Fluidstack, garanti par Google, pour 168 MW sur son site de Barber Lake, au Texas. Cipher indique que ses contrats d'hébergement IA totalisent environ 8,5 milliards de dollars de loyers.
Le regard de MOZGII
Comment nous le construirions
Un bail clés en main comme celui-ci est un projet de livraison avant d'être une opération immobilière. Le locataire paie pour une électricité et un refroidissement qui fonctionnent à une date donnée, donc le travail principal du bailleur est de tenir cette date. Si nous planifiions le chantier, nous commencerions par un calendrier unique qui relie chaque équipement, chaque étape électrique et chaque test de refroidissement au premier mois de loyer.
Les données nécessaires sont simples : les dates de livraison des équipements, le plan de mise sous tension du fournisseur d'électricité et les résultats des tests de refroidissement par air et par liquide au niveau des racks. Nous utiliserions un modèle de prévision simple pour signaler les tâches qui prennent du retard, et des personnes sur le site confirmeraient chaque alerte avant que quiconque modifie le plan. Le refroidissement liquide est l'endroit où un ancien site de minage risque le plus d'avoir besoin de nouvelles compétences, nous y concentrerions donc le plus de vérifications.
Ce qui casse, c'est le réseau. Un site peut être prêt alors que l'électricité ne l'est pas, ou l'inverse. Nous suivrions les deux dans le même calendrier et les présenterions ensemble au locataire.
Le seul indicateur que nous suivrions est les mégawatts livrés par rapport au plan contractuel, mois par mois. Ensuite, nous construirions le même calendrier pour les sites suivants du portefeuille, pour que chaque nouveau bail démarre avec les leçons du précédent.
Sources
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